주택담보대출 비용

주택담보대출을 받을 때 어떤 비용이 얼마나 들어가는지 알아보자. 대출을 받는 사람 입장에서 발생하는 비용에는 인지세와 채권 매입비용이 있다.

 

인지세는 대출금액에 따라 발생하는 세금이다. 공공기관에서 업무처리를 하다 보면 문서에 우표처럼 생긴 수입인지를 붙이는 경우가 있다. 요즘엔 전자 형태로 하는 경우가 많아서 본 적이 없는 사람도 많을 것이다. 문서에 대해 일종의 공적 증명을 하기 위해 정부에서 발행한 인지를 사서 붙이고, 이때 내는 돈이 결국 세금인 것이다. 물론 선택이 아니라 강제사항이다. 대출금액이 5천만 원 이하일 땐 없고, 5천만 원에서 1억 이하일 땐 70,000원이 발생한다. 1억에서 10억 이하는 150,000원이 발생한다. 대출을 받게 되면 은행과 대출거래 약정을 하게 되는데 대출거래약정서에 인지를 붙인다. 우표처럼 생긴 종이를 붙이는 건 아니고 전자 형태로 찍힌다. 은행과 내가 반반씩 부담하기 때문에 실제 발생한 인지세는 각각 35,000원, 75,000원이다. 10억을 초과하면 인지세가 35만 원이 발생하기 때문에 내가 내야 할 돈은 175,000원이다.

 

채권 매입비용도 세금의 성격이다. 강제사항이다. 정부에서 발행하는 채권인데 경우에 따라 강제로 구입해야 한다. 자동차를 살 때도 채권을 구입해야 한다. 집을 구입할 때도 구입해야 한다. 강제로 구입해야 하는 채권들은 큰 뜻을 품고 있다. 자동차를 살 때 채권을 구입하고 내가 내는 돈은 대중교통, 도로보수... 등등에 쓰인다. 집을 살 때 채권을 구입하고 내가 내는 돈은 정부의 국민주택사업에 쓰인다. 그런데 내가 내 집으로 대출을 받는데도 채권을 강제로 사야 한다.

 

은행에서 집을 담보로 대출을 받으면 은행은 그 집의 부동산 등기부 등본에 표시를 한다. "대출을 안 갚으면 집을 경매로 넘길 수 있는 권리가 있고, 경매에서 집이 팔리면 최고 얼마까지의 돈을 받아가겠다"라는 의미의 채권최고액을 표시하고 이를 근저당 설정이라고 한다. 근저당 설정은 은행의 필요에 따라 하기 때문에 비용을 은행이 부담한다. 근저당 설정 시에도 국민주택채권을 매입해야 한다. 이때 구입해야 하는 국민주택채권에 대한 비용은 내가 내야 한다.

 

소유권을 이전하거나 근저당을 설정할 때 구입해야 하는 채권은 제1종 국민주택채권이다.

 

 

주택도시금 홈페이지

 

제1종 국민주택채권은 연 1%의 이율로 만기 5년이다. 국민주택채권은 실제로 채권을 구입해서 보관하고 있을 수도 있고, 바로 팔아서 정산해버릴 수도 있다. 전자를 선택하려면 은행에서 대출받을 때 채권을 매입하겠다고 말하면 된다. 그리고 채권을 입고할 증권사 계좌를 준비하면 은행에서 채권을 증권사 계좌로 보내준다. 채권금액이 크지 않고 이율이 낮은 데다가 증권사 계좌까지 준비해야 해서 번거로울 수 있다. 대부분 후자를 선택한다. 방금 구입한 채권을 바로 되파는 형식으로 처리가 된다. 즉시 매도라고 한다. 돈을 받고 팔 거 같지만 그렇지 않다. 오히려 돈을 내고 팔아야 한다. 쉽게 생각하면 내가 방금 산 물건을 다시 팔려고 하는데 그만큼 인기가 없어서 더 싸게 팔아야 하는 상황이다. 100 원주고 샀는데 98 원주고 팔면 결국 2원 손해다. 이 손해만큼 비용을 지불하는 거라고 보면 된다. 채권 이야기는 깊게 들어가면 끝이 없으니 이쯤에서 정리하자.

 

그럼 얼마짜리 채권을 구입해야 하며, 즉시 매도 시 얼마를 내야 할까? 주택도시 기금 홈페이지에 가면 알 수 있다.

 

주택도시 기금 홈페이지에 접속해서 청약/채권 메뉴를 눌러보자. 제1종 국민주택채권이 보인다. 얼마짜리 채권을 구입해야 하는지는 매입대상금액 조회를 가보자.

 

주택도시기금 홈페이지

 

1억을 대출받는다면 1억 2천만 원의 근저당을 설정한다. 대부분 대출받는 금액의 120%를 설정하고 경우에 따라 110% 혹은 130%를 설정하기도 한다. 왜 더 많이 할까? 은행이 대출을 1억 해줬는데 경매가 진행돼서 1억만 받으면 그동안 들어간 비용을 회수하지 못하기 때문에 조금 더 한다고 보면 된다. 얼마의 비용이 들어갈지 미리 알 수가 없기 때문에 조금 넉넉히 한다. 참고로 실제 낙찰 후 배당을 받아갈 때는 실비만 받아가므로 이익을 노리고 하는 건 아니다.

 

위 화면에서 매입용도는 저당권 설정, 대출 1억을 가정할 때 설정금액 1억 2천만 원을 입력한 후 조회를 누르면 매입해야 하는 채권금액은 120만 원이 나온다. 연 1%에 5년짜리 채권에 증권사 입고까지 해야 내 채권이다. 귀찮으면 즉시 매도하자. 얼마를 내야 바로 팔아버릴 수 있을까? 좀 이상하지만 돈 내고 팔아야 한다.

 

바로 아래 고객부담금 조회를 눌러보자.

 

 

주택도시기금 홈페이지

 

오른쪽 아래에 즉시 매도 시 본인부담금이 나온다. 5만 2천 원 정도 내야 한다.

 

그럼 정리해보자. 내가 1억을 대출받는다고 하면 인지세 3만 5천 원에 채권 할인비용 5만 2천 원을 더해서 8만 7천 원가량의 비용을 부담해야 한다. 은행 입장에서는 인지세 3만 5천 원에 근저당 설정비를 부담한다. 참고로 근저당 설정비는 적지 않다. 얼마인지 내가 알 필요는 없지만, 은행은 이런 비용들을 커버하기 위해 중도상환 수수료를 받는다.

 

대출을 갚을 때는 어떨까?

 

대출을 받은지 3년이 지나지 않았다면 대부분 중도상환 수수료가 발생한다. 대출원금, 대출이자, 중도상환 수수료를 고려해야 한다. 하나 빠진 게 있다. 지금까지 근저당 설정할 때 비용을 알아봤는데, 부동산 등기부등본에 찍힌 채권최고액을 지워야 하지 않겠는가. 이를 말소라고 한다. 말소할 때도 비용이 들어간다. 상황에 따라 다르겠지만 보통 은행에 대출을 상환하고 은행에 말소까지 해달라고 하면 4~6만 원 정도의 비용이 들어간다. 여기에는 법무사 비용이 포함된다. 은행 직원이 법원까지 가서 말소신청을 하지 않는다.

 

법무사 비용을 아끼려면 설정관련 서류를 돌려받고 직접 법원에 가서 말소신청을 하면 된다. 주의할 점이 있다. 요즘은 은행들이 대출 관련 서류를 영업점에 보관하지 않는다. 서류를 문서보관센터에 보관하기 때문에 오늘 은행 방문해서 대출을 상환하고 당장 설정 관련 서류를 달라고 하면 방법이 없다. 직접 말소하려면 사전에 은행과 조율이 필요하다.

 

또한 은행 직원도 말소신청을 해 본적은 없을 것이다. 직접 말소하려고 은행 직원에게 관련 내용을 물어봐도 잘 모른다. 대부분의 사람들에게 법원 업무는 익숙하지 않고 낮에 시간 내서 법원에 가는 게 쉽지 않기 때문에 은행에 비용을 지불하고 근저당을 말소한다.