주택담보대출 LTV 란?

최근 몇 년 동안 부동산 규제가 많이 발표되었다. 구체적으로는 부동산 중에서도 주택에 대한 규제다. 보통은 언론에 보도되는 자료로 규제의 내용을 접하게 되지만 나의 상황에 해당되는 내용을 보기 위해서는 원문을 볼 필요가 있다. 국토교통부 홈페이지에 뉴스.소식란에 보도자료를 눌러보자. '주택시장 안정'이라고 검색만 해도 굵직한 규제가 눈에 띈다.

 

국토교통부 - 뉴스/소식 - 보도자료

 

주택 규제가 발표되면 흔히 접할 수 있는 단어가 LTV다. LTV란 Loan To Value... 이런 건 넘어가자. 간단하게 말하자면 집값의 몇%를 대출 받을 수 있는지 따지는 비율이다. 만약 내가 구입하려고 하는 아파트의 LTV가 40%라면 아파트 가격의 40%까지만 대출이 된다는 뜻이다. LTV를 이해하려면 잠시 경매 이야기를 해야 한다.

 

은행은 대출을 상환받지 못할 경우 최후의 수단으로 주택을 경매로 넘긴다. 주택이 누군가에게 팔리면 법원은 그 돈을 은행이나 세입자 같은 이해관계자들에게 권리순으로 나누어 준다. 은행이 손실을 만회할 수 있는 마지막 방법이 경매이기 때문에 은행의 대출한도 계산은 경매과정과 매우 비슷할 수밖에 없다.

 

은행은 부동산의 종류별로 지역별로 담보인정비율을 운용한다. 부동산의 가격을 평가하고 담보인정비율만큼 대출을 해주는 구조다. 이 담보인정비율은 경매 낙찰률을 참고하여 정하게 된다. 아파트가 다른 주택에 비해 담보인정비율이 높은 이유는 경매에 넘기더라도 보다 높은 가격에 낙찰이 되기 때문이다.

 

정부가 주택담보대출을 규제하고 싶을 때 은행의 담보인정비율을 낮춰버리면 된다. 하지만 기업이 자체적으로 정한 비율을 건드리기 불편하다보니 LTV를 등장시킨다. 담보인정비율은 무시하고 LTV를 지켜야 한다.

 

아파트의 경우 KB시세 일반가를 담보기준가격으로 산출한다. 어느정도 믿음(?)이 가기 때문이다. 내가 구입하려고 하는 아파트의 KB시세 일반가를 보고, 여기에 해당 지역의 LTV를 곱하면 최대 대출금액을 계산할 수 있다. 다만 1층은 일반가가 아닌 하한가를 봐야한다. 현재 서울은 LTV가 40%다. 물론 예외도 있다.

 

보면 볼수록 예외가 많다. 하지만 이 글은 큰 틀을 이해한다는 차원에서 접근했으면 한다.