주택담보 대출한도 계산

이전 글에서 주택의 경우 집 가격에 LTV비율만큼 대출을 해준다고 했다. 좀 더 구체적으로 보자.

 

집 가격은 어떻게 계산할까? 부동산에서 매매계약서를 쓰면 그 가격일까?

 

아파트는 KB국민은행의 아파트 시세를 그대로 보면 된다. 아파트는 단독, 다세대, 빌라 등과는 다르게 규격화된 상품으로 볼 수 있고 거래량도 상대적으로 매우 많기 때문에 KB시세를 그대로 가져다 쓰는 것이다. 보통 일반 평균가를 기준으로 보면 되고, 1층만 하위 평균가를 보면 된다. 실제 아파트 거래 시에는 동, 층, 향 등에 따라 가격이 다르지만 대출한도 계산 시에는 그렇게까지 세분화해서 보지 않는다.

 

시세 조회는 리브부동산 홈페이지를 통해서 하면 된다. 최근 홈페이지가 호갱노노처럼 바뀌었다. 아파트를 지도에서 선택하고 꿀시세를 누르면 왼쪽 사이드바에 일반 평균가, 상위 평균가, 하위 평균가를 볼 수 있다. 과거 자료를 보고 싶으면 사이드바를 조금 내려서 과거 KB시세 보기를 선택하고 해당 연도를 선택하면 된다. 더 자세한 검색 방법을 찾고 싶으면 검색창에 '리브부동산 시세조회 이용 안내'라고 쳐보자. KB국민은행 리브부동산에서 자세하게 써 놓은 글이 보일 거다.

 

 

참고로 개인적인 생각이지만 KB시세의 신뢰도에 대해서는 생각해볼 필요가 있다고 본다. 부동산의 가격은 감정평가 회사의 감정평가사를 통해서 평가하게 되는데 비용이 적지 않고 시간도 든다. KB시세를 그대로 쓰는 것은 가성비를 고려한 선택이라고 보는 게 맞을 거다. KB시세는 KB국민은행과 협약을 맺은 부동산 중개업소에서 시세를 올리고 이를 조정하여 반영한다. 결국 부동산 거래로 돈을 버는 공인중개사가 시세를 결정하는데 관여하게 된다.

 

앞으로 집 가격이라는 애매한 용어보다는 감정가라는 용어를 쓰자. 인터넷 조회밖에 하지 않았지만 지금까지 집 가격을 감정한 거나 다름없는 작업을 한 것이다. 이제 감정가에 LTV를 곱해야 하니 해당 주택이 속한 지역의 LTV를 찾아보자.

 

누군가 정리해 놓은 자료를 찾아볼 수도 있지만, 내 손으로 찾아보자.

 

국토교통부 홈페이지에 접속하자. 메뉴에서 뉴스/소식을 클릭하면 보도자료가 보인다. 우리의 관심은 주택토지 메뉴에 있다. 검색 키워드에 '규제'나 '지역'으로 검색을 해보자.

 

국토부 보도자료 검색

 

우리는 규제지역에 대한 내용이 필요하다. 맨 위에 있는 글을 열어보자. 이런저런 내용도 많다. 주욱 내리다 보면 참고 2에 2020년 12월 18일 자 기준으로 규제지역 지정 현황이 나온다. 나의 관심 지역이 어디에 있는지 찾아보자.

 

국토부 보도자료

 

조금 더 내리면 지정 효과에 대한 설명이 나온다. 여기에 규제 지역에 따른 LTV 적용비율이 나온다. 투기과열지구는 9억 이하까지 LTV 40%, 조정대상지역은 9억 이하까지 LTV 50%다.

 

하지만 언제 또 바뀔지 모른다. 늘 뉴스에 귀 기울이고 새로운 발표가 나오면 국토부 보도자료를 직접 찾아보자.

 

이제 아파트의 KB시세를 조회하고 해당 지역의 LTV를 찾아볼 수 있는 수준이 되었다. 감정가에 LTV를 곱하면 주택담보대출 한도가 나온다. 그럼 이만큼을 다 해줄까? 산 넘어 산이다. 은행은 근저당 설정을 통해 경매를 넘기고 배당을 받을 권리를 챙겼지만, 배당이 대출금액보다 적은 것은 원치 않는다. 은행 근저당 설정보다 앞선 권리를 갖는 선순위를 공제하는 작업이 남았다. 머리 아프다. 오늘은 여기까지만 하고 선순위 공제 대한 이야기는 다음 글에서 하자.