아파트 이외 주택담보대출 한도(feat.부동산의 종류)

은행에서 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있을까? 아파트의 경우 KB시세를 감정가로 이용하기 때문에 인터넷을 이용해 금방 찾아볼 수 있다. 은행에 가서 상담을 할 때도 담보평가의 기준이 되는 시세가 금방 조회되기 때문에 아파트의 감정가를 확인하는데 시간을 많이 소비하지 않는다.

 

하지만 주택에는 아파트만 있는 것은 아니다. 빌라를 살 수도 있고, 연립, 단독, 다세대, 다가구... 종류도 많다. 이런 부동산들은 어떻게 감정가를 계산할까? 매매계약서를 갖고 가면 그 금액으로 할까?

 

불행히도 아파트 이외의 주택은 감정을 별도로 해야 한다. 은행에 가서 대출 상담을 받아도 감정가를 바로 산출할 수 없어서 감정가가 나오면 다시 이야기하자고 할 가능성이 높다. 아파트는 어느 정도 획일적인 상품이라 시장에서 거래되는 시세를 어느 정도 신뢰할 수 있지만, 다른 부동산들은 개별성이 매우 강하기 때문에 감정을 일일이 해야 하는 것이다. 예를 들어 빌라만 보더라도 같은 건물에 있지만 층이 다르면 구조가 달라지고 금액도 차이가 많이 날 수 있다. 게다가 내가 거래하는 이 금액이 비싼 건지 싼 건지 알기가 쉽지 않다.

 

은행에 가서 대출 상담을 시작하고 감정이 나오길 기다린다고 하자. 금방 나올 수도 있지만 며칠 걸릴 수도 있다. 어떤 평가방법을 이용하고, 어디에서 감정평가하는 지에 따라 감정 가격도 달라진다. 내가 선택할 수 있는 문제는 아니다. 결국 같은 물건을 들고 가도 은행마다 제시하는 감정 가격이 달라지기 때문에 대출한도도 달라질 수밖에 없다. 그렇다도 은행마다 돌아다니면서 감정 가격을 다 의뢰해 보기도 쉽지 않다.

 

은행을 몇 군데 다니면서 감정가를 의뢰해 놓고 제일 높은 감정가가 나온 곳으로 가서 대출을 받을 계획을 세울 수도 있다. 하지만 감정을 한다는 것은 은행 직원 입장에서는 바쁜 시간 쪼개서 감정을 의뢰하는 것이다. 시간과 노력이 들어가는 일이다. 경우에 따라서는 실제 비용이 발생할 수도 있다. 실제 대출을 할지 안할지도 모르는 상황에서 정성과 돈을 들여 감정해 줄 것을 기대할 수 있을까? 각자의 판단에 맡겨본다.

 

그렇다고 손 놓고 있을 수는 없다. 은행에 방문했을 때, 대출을 위해 나도 좀 공부하고 왔고 최대한 협조하는 모습을 보일테니 당신도 최선을 다해 달라는 인상을 남겨보자. 동등한 입장에서 협상을 해보자.

 

부동산 중개업소에 연결되어 있는 대출모집인을 소개받는 것도 방법 중의 하나다. 대출모집인이라면 은행직원을 통해 빠르게 감정가를 확인하고 대출을 상담해 줄 수도 있다.

 

우선 주택의 종류에 대해 알아보자. 내가 대출받으려고 하는 주택이 다세대인지, 다가구인지, 연립인지... 뭔지는 알고 대화를 시작해야 한다.

 

건축물은 건축법에 의해 건축한다. 따라서 건축물의 종류는 건축법에 나와있다. 검색창에 '국가법령정보센터'라고 입력해보자. 국가법령정보센터 홈페이지에서 '건축법'이라고 검색해보자.

 

국가법령정보센터

 

부동산의 정의는 어디쯤 있을까? 왼쪽 본문을 눌러 목차를 보자. 제1장 총칙 제2조에 '정의'가 나온다. 우리는 용어의 개념을 알고 싶은 거니까 여길 눌러보자. 뭔가 정의가 많이 나온다. 스크롤을 조금 내려보자.

 

국가법령정보센터

 

단독주택, 공동주택 이라는 용어가 보인다. '... 세부 용도는 대통령령으로 정한다'는 문구에 링크가 있다. 눌러보자. 팝업창이 뜨면서 건축법 시행령이 나온다. 제3조의 5 용도별 건축물의 종류가 보인다.

 

 

'건축물의 종류는 별표1과 같다'는 문구에 링크가 있다. 눌러보자.

 

 

드디어 나왔다. 뭔가 내용이 많아 보이지만 필요한 내용만 뽑아보면 다음과 같다.

 

우리가 필요한 주택 부분만 보자. 우선 크게 두 개의 분류로 되어 있다. 단독주택과 공동주택이다. 공동주택은 간단히 말해서 구분 등기되어 있는 호수의 집합이다. 건물 하나에 여러 층과 호수가 있고 각 호수가 구분 등기되어 있다. 즉 각 호수마다 부동산 등기부 등본이 따로 출력된다.

 

아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개 층 이상인 주택을 말한다. 연립주택이란 층수가 4개 층 이하이고 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 즉 200평을 초과하는 주택을 말한다. 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하면 다세대주택이라고 부른다.

 

다가구주택이란 공동주택이 아닌 주택 중에 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 즉 200평 이하이면서 19세대 이하인 주택을 말한다.

 

이런 조건들에 다 해당되지 않으면 단독주택이라고 보면 된다.

 

빌라는 왜 없지? 라고 생각할 수도 있다. 빌라는 건축법상 정식 용어가 아니다. 다세대주택이나 연립주택이 정식 용어이다. OO빌라는 그냥 건물 이름이라고 생각하자.

 

부동산을 감정평가 할 때 시작은 부동산의 종류를 구분하는 것이다. 보다 정확한 분류는 감정평가사가 하겠지만 이런 용어에 약간 익숙해져 있으면 사는데도 도움이 되리라 본다. 대출 상담을 할 때도 용어의 정의를 운운할 필요는 없지만 이런 구분이 있다는 정도는 알면 좋다. 보다 정확한 의사소통을 할 수 있을 것이다.