DTI란 무엇일까

주택담보대출을 받을 때 집 가격을 감정하고 여기에 지역별 LTV를 곱한다. 선순위가 있으면 차감한다. 이렇게 주택담보대출 최대한도를 계산한다. 하지만 이게 다가 아니다. 여기까지는 담보로 제공하는 주택의 대출 최대한도이고 이제 나의 소득과 부채를 검증받는 시간이다. DTI 규제라는 게 생겼고, 이 또한 넘어야 할 산이다.

 

Debt To Income ratio, 우리말로 총부채상환비율이라고 한다. DTI에서 T자리에 /를 넣어보자. DTI를 D/I로 바꿀 수 있다. D는 부채를 의미하고, I는 내 소득을 의미한다. 분모에 나의 1년 소득을 놓고, 분자에는 내가 1년 동안 갚아야 할 대출 원금과 이자를 놓는다. 내 1년 소득 중에서 1년 동안 갚아야 할 대출 원금과 이자가 차지하는 비중을 계산하는 식이다.

 

DTI 40%로 규제를 한다고 보자. DTI는 D/I이므로 D/I가 40% 이내로 계산되어야 한다는 뜻이다. 말로 풀어보자. 내가 1년 동안 갚아야 할 대출 원금과 이자(원리금)는 내가 1년 동안 버는 소득의 40%를 넘기면 안 된다는 뜻이다. 내가 1년 동안 5천만 원의 소득이 있다고 하면, 5천만 원의 40%는 2천만 원이다. 1년 동안 내야 하는 대출원리금이 2천만 원 이하가 되는 범위 내에서 주택담보대출을 해주겠다는 뜻이다. 이는 주택담보대출 한도를 계산할 때 내 소득으로 인해 최대한도를 줄이는 역할을 한다.

 

담보가 충분한데 왜 대출을 다 안해주냐고 할 수도 있다. DTI를 만든 쪽 입장에서는 우리가 대출 원리금을 어떻게 갚을지 걱정(?) 해 주는 거라고 보면 된다. 내 연 소득이 1억이고 내가 1년 동안 갚아야 할 대출 원금과 이자가 1억이라면 DTI는 100%로 산출된다. 내가 번 돈은 한 푼도 쓰지 못하고 오로지 대출 원금과 이자를 갚는데 올인해야 한다는 말이 된다.

 

구체적으로 어떻게 DTI를 산출하는지 보자.

 

DTI = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연이자 상환액) / 연소득

 

분자에 두 종류의 부채가 있다. 첫 번째는 '모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액'이다. 

 

모든 주택담보대출에는 이번에 내가 받으려고 하는 주택담보대출과 이미 받아서 갖고 있는 주택담보대출을 포함한다. 즉 이번에 받는 주택담보대출을 포함해서 내가 갖게 될 주택담보대출을 모두 합쳐서 일년 동안 갚아야 하는 대출원리금을 계산한다. 대출마다 금리도 다르고 상환기간도 다른데 이걸 다 어떻게 계산하냐고? 우리가 계산기로 눌러서는 못한다. 경우에 따라서는 원금분할을 하지 않는 주택담보대출을 갖고 있을 수도 있다. 여러 가지를 대비해서 다양한 경우에 해당하는 계산방식이 마련되어 있다. 정확한 연간 원리금을 계산한다기보다는 추정 값을 산출하는 거라고 보면 된다.

 

두 번째로 보이는 것은 기타 부채의 연이자 상환액이다. 주택담보대출이 아닌 부채는 대출 원금분할 상환은 고려하지 않고 연간 이자만 고려한다. 이 역시 대출금리는 추정으로 계산하기 때문에 매우 정확한 금액은 아니다. 참고로 기타부채에는 개인사업자 자격으로 받은 기업대출은 포함하지 않는다.

 

마지막으로 분모를 보자. 분모에는 연소득이 있다. 연소득은 말 그대로 내가 1년 동안 버는 소득을 증빙하는 것이다. 기본적으로는 신고된 소득이어야 하기 때문에 원천징수영수증이나 소득금액 증명으로 증명해야 한다. 물론 급여를 받은 지 얼마 되지 않았거나 사업을 시작한 지 얼마 되지 않았으면 다른 걸로 소득을 추정해서 진행하기도 하기 때문에 자세한 내용은 상담이 필요하다.

 

하지만 좀 더 자세한 내용을 보고 싶다면 이번엔 금융감독원 홈페이지로 가보자. DTI, DSR 등의 규제는 금융감독원으로 가야 한다. '가계부채 종합대책'이나, '금융회사 여신심사 선진화' 등의 제목으로 보도자료를 발표한다. 금융감독원 홈페이지의 알림/소식 메뉴로 가면 보도자료에 또 보도자료라는 메뉴가 있다.

 

금융감독원 홈페이지

 

여기로 가서 '금융회사 여신심사 선진화'라고 검색해보자. 2017년 11월 27일에 보도한 자료가 있다. 눌러보자.

 

금융감독원 [금융회사 여신심사 선진화 방안(2017.11.27)]

 

파일을 열어보면 위와 같은 내용이 나온다. 이런 게 여기에 있구나... 정도만 알아두자.

 

참고로 위에서 설명한 DTI는 2017년 10월 24일 발표된 가계부채 종합대책에 신DTI로 소개된 내용이다. 기존의 DTI 산정방식을 변경해서 규제를 강화시킨 내용으로 기존 DTI와 구분하기 위해 신 DIT로 불렸으나 지금은 너무 오래된 내용이라 다들 그냥 DTI라고 부른다.

 

금융감독원 [가계부채종합대책(2017.10.24)]

 

DTI는 계산이 어렵다. 하지만 인터넷을 찾아보면 DTI 계산기가 여러 개 있으니 활용해 볼만 하다. 다만 실제 대출 접수시 산출되는 DTI와 완전히 같은 값이 나올 것 같지는 않지만 비슷한 값이 나올 것으로 본다. 어디까지나 참고용이다.