선순위와 소액보증금 차감하기

주택담보대출을 받을 때 은행은 부동산 등기부 등본에 채권최고액을 설정한다. 대출을 갚지 못하면 이 집을 경매로 넘길 수 있고, 채권최고액 범위 내에서 배당을 받아가겠다...라는 표시를 하는 것이다.

 

은행이 대출을 해주려고 부동산등기부 등본을 떼어 봤는데, 이미 누군가의 어떤 권리가 부동산 등기부 등본에 적혀 있다면? 은행은 경매 후 배당시 순위에서 밀리므로 선순위 권리금액만큼 빼고 대출을 해준다. 이미 다른 은행에서 대출을 먼저 받았다면 해당 은행의 채권최고액이 부동산 등기부 등본에 적혀 있을 테니, 그 금액을 빼고 남는 금액 범위 내에서 대출을 해준다. 세입자가 살고 있다면 전세보증금만큼 빼고 대출을 해준다. 이렇게 쉽게 눈에 띄는 선순위 권리금액도 있지만 눈에 잘 띄지 않는 선순위도 있다. 바로 소액보증금이다.

 

은행이 근저당 설정을 한 이후에 생겼는데도 은행보다 먼저 배당을 받아갈 수 있는 것이 소액보증금이다. 엄밀히 말하면 소액임차인의 소액보증금 중 일정액을 말한다. 이를 최우선변제금이라고 한다. 다른 권리보다 우선하여 권리를 가지게 되어 배당을 받아갈 수 있는 금액이다. 보통 대출이 이미 있는 집에 월세로 들어갈 경우, 최우선변제금 범위 내로 보증금을 정하게 되는 이유가 바로 은행의 근저당 설정보다 먼저 배당을 받아갈 수 있기 때문이다.

 

소액임차인이 누구인지 잠시 살펴보자. 검색창에 '찾기쉬운 생활법령정보'를 입력해보자. 법제처에서 운영하는 홈페이지가 나온다. 사이트의 검색창에 '소액보증금'이라고 입력하고 엔터를 눌러보자. '소액보증금 우선변제'라는 글이 나온다.

 

 

 

소액임차인은 은행 근저당설정보다 순위가 늦더라도 어떤 조건을 충족하면 우선하여 변제받을 권리가 있다. 소액임차인이 되려면 지역별로 일정 금액 이하의 보증금으로 계약을 해야 하고, 그 보증금 중 일부분은 최우선변제금액이 되어 배당시 우선하여 변제받게 된다. 자세한 이야기는 너무 길어지므로 생략하자. 서울시를 예로 들면, 소액임차인이 되기 위해서는 보증금이 1억 1천만 원 이하여야 하고, 이 보증금 중 3천7백만 원은 우선하여 변제받을 수 있다. 임차인 입장에서 보증금을 3천7백만 원 이하로 계약하면 선순위로 근저당 설정이 있어도 최악의 경우엔 경매 배당시 받을 수 있게 된다.

 

반대로 은행 입장에서 보자. 은행은 선순위 권리금액을 다 빼고 대출금액을 계산했는데, 나중에 생긴 임차인이 최우선변제금액만큼 배당에서 먼저 받아가게 되면, 대출금을 전부 회수하지 못할 수 있다. 결국 은행은 대출한도를 계산할 때 최우선변제금액을 무조건 빼고 계산한다.

 

요약해보자. 은행이 대출한도를 계산할 때 집의 가격, 즉 감정가를 산출한다. 아파트의 경우 KB시세 일반가를 본다. 여기에 지역별 LTV를 곱한다. 여기에 선순위 권리금액이 있다면 이를 뺀다. 선순위가 무엇인지에 따라 최우선변제금과 선순위를 함께 뺄 수도 있고, 최우선변제금은 빼지 않고 선순위만 뺄 수도 있다. 하지만 선순위가 아무것도 없으면 지역별 최우선변제금은 무조건 뺀다.

 

은행이 실제 대출한도를 계산할 때는 최우선변제금액에 해당하는 금액만큼 보증서를 발급해서 진행하기 때문에 최우선변제금은 대출한도에서 차감하지 않는 경우가 많다. 보증서 발급 부분은 우리가 굳이 알 필요 없다. 실제 대출할 때 굳이 고려할 필요 없는 최우선변제금을 왜 지금까지 구절구절 썼냐고 할 수도 있다. 하지만 때에 따라서는 이 보증서가 발급이 막히는 경우도 있다. 보증서 발급이 막히면 최우선변제금은 차감 대상이 되어버린다. 최우선변제금은 언제나... 항상... 고려할 필요가 없는 건 아니기 때문에 알아두면 좋다. 게다가 경매 지식과도 연계되니 일석이조라고 본다.

 

참고로 생활법령정보에는 아직 반영이 되어 있지 않지만, 최우선변제금액이 변경되었다.

 

국가법령정보센터

 

국가법령정보센터 홈페이지로 가서 주택임대차보호법 시행령이라고 검색해보자. 본문 10조에 가면 위 내용을 볼 수 있다. 법에는 최우선변제금이라고 되어 있지는 않고, 보증금 중 우선변제를 받을 수 있는 일정액이라고 표현되어 있다.

 

변경 취지는 법무부 보도자료를 참고하자. 주택임차인 보증금 강화를 목적으로 한다고 하는데 뉴스 기사를 보다 보면 부작용을 우려하는 목소리도 있다.

 

법무부 보도자료

 

법무부 보도자료