대항력과 우선변제권

전세대출을 받으면 꼭 요구하는 것이 두 가지가 있다. 확정일자를 받은 전세계약서와 전입 후 주민등록등본이다.

 

대출 신청시점에서 제출해야 하는 서류 중 하나가 확정일자를 받은 전세계약서이다. 부동산에서 전세계약서를 쓰고 나면 바로 관할 주민센터로 가서 확정일자를 받으면 된다. 인터넷 등기소 홈페이지에서도 온라인으로 확정일자를 받을 수 있지만 의외로 복잡하게 느껴진다. 전세계약서를 파일로 업로드해야 하고 공인인증서도 있어야 하기 때문이다. 어차피 부동산에 계약하러 간 김에 관할 주민센터를 방문하는 게 더 나은 것 같다. 둘 다 몇 백 원 정도 수수료가 들어간다.

 

인터넷 등기소

 

확정일자

 

확정일자는 단어 그대로 생각하면 된다. 확정일자란 계약서가 그 날짜에 존재했다는 확정된 일자를 계약서의 빈 공간에 찍어주는 것이다.

 

이 날짜는 언제 써먹을까? 집이 경매에 넘어가서 배당을 받을 때, 법원에서는 채권자들을 날짜 순으로 줄을 세운다. 빠른 날짜 순으로 줄을 세울 때 확정일자를 사용하게 된다. 날짜가 빠를수록 뒤에 있는 채권자들보다 먼저 돈을 받아갈 수 있다.

 

얼마 전에 전월세 신고제라는 게 생겼다. 전세계약서를 관할 주민센터에 신고하면 확정일자 번호가 기재된 '주택 임대차 계약 신고필증'을 받을 수 있다. 이 경우엔 전세계약서에 굳이 확정일자를 받을 필요가 없다.

 

요약해보자. 확정일자는 집이 경매로 넘어갔을 때 돈 받아갈 순서를 정할 때 쓰인다. 후순위 권리자들보다 먼저 전세금을 돌려 받을 수 있는 중요한 날짜이므로 전세대출을 해준 은행 입장에서는 필수로 챙긴다.

 

대항력

 

전세대출도 받고 잔금도 치렀다면 이제 새로운 집에 전입을 할 시간이다. 전입을 하고 주민등록등본을 새로 발급 받은 후에 은행에 다시 보내줘야 한다. 은행은 주민등록등본을 보고 전입을 제대로 했는지 확인한다. 왜?

 

대항력 때문이다. 누구한테 무엇을 대항한다는 걸까? 집 주인은 언제든지 바뀔 수 있다. 집을 사고팔면 바뀐다. 그럼 바뀐 집주인한테도 전세 만기일까지 집에서 살 수 있고, 만기가 되면 전세금을 돌려달라고 요구할 수 있다. 이게 대항력이다. 새 집주인에게 대항할 수 있는 힘이다.

 

대항력은 조건이 충족되었을 때만 생긴다. 조건이 어렵지는 않다. 두 가지만 챙기면 된다. 전입과 이사다.

 

이사를 갔다는 것은 새로운 집의 현관문 열쇠를 넘겨받아 물건을 들여다 놓고 내가 들어가서 거주한다는 것을 말한다. 이를 주택의 인도라고 한다. 전세계약을 했으니 이사는 당연히 갔을 거라고 보고, 전입 요건을 충족하기 위해 전입신고가 완료된 주민등록등본을 은행에서 요구하는 것이다. 전세대출을 받은 세입자가 대항력을 가져야 전세금을 돌려받는 데 지장이 없기 때문이다.

 

정리해보자.

 

대항력은 집주인이 바뀌었을 때, 새로운 집주인에게 대항할 수 있는 힘이다. 실제 이사를 하고 전입을 해야 효력이 생긴다. 주의할 것은 전입을 하면 그다음 날부터 효력이 생긴다.

 

전세계약서의 확정일자는 집이 경매에 넘어갔을 때 남들보다 먼저 배당받기 위해 필요하다. 집이 경매에 넘어가면 낙찰받은 사람이 새로운 집주인이 된다. 이 사람에게 전세금의 반환을 요구할 수도 있지만, 언제 받을 수 있을지 모른다. 이럴 때는 배당에 참여해서 배당금을 받아가는 게 더 빠를 수도 있다. 이때 필요한 권리가 우선변제권이다.

 

우선변제권도 아무때나 생기지 않는다. 대항력은 기본이고 전세계약서에 확정일자를 꼭 받아야 한다.

 

결국 은행은 세입자가 전세금을 돌려받는 데 지장이 없는 상태를 만들어 놓고 전세대출을 해주는 거라고 보면 된다. 세입자가 전세금을 잘 돌려받아야 전세대출도 갚을 수 있을 테니까 말이다.

 

참고로 전입일과 확정일자는 둘 중 늦은 날을 기준으로 효력이 생긴다.