은행 전세대출 상품 비교

전세대출은 기금 재원과 은행재원으로 구분할 수 있다. 이번 글에서는 은행재원의 전세대출 상품을 비교해보고자 한다. 전세대출은 보증서를 담보로 하는 상품이다. 보증서를 발급해주는 보증기관 별로 신청자격과 한도가 다르기 때문에 대출상품 내용도 다를 수밖에 없다.

 

보증서를 발급해주는 기관은 주택금융공사, 서울보증보험, 주택도시보증 이렇게 세 군데가 있다. 아래 비교는 신한은행의 전세대출 상품을 기준으로 설명한다. 다른 은행 상품에 비해 대출 상품 이름에 보증기관의 이름이 포함되어 있어 비교적 비교가 수월하기 때문이다. 다른 은행 상품도 아래 내용을 참고해서 본다면 상품 내용을 대력적으로 이해하는 데 큰 어려움은 없을 거라고 생각한다. 같은 보증기관의 보증서를 사용한다고 해도 은행마다 상품 내용이 다를 수 있다는 점은 주의하자.

 

신한은행 홈페이지

 

세 상품 모두 대출금을 잔금일에 임대인계좌로 은행에서 직접 입금하는 것을 기본으로 한다. 주택도시보증은 다른 두 상품과 가장 다른 점이 하나 있다. 바로 전세보증금 반환보증을 대출과 동시에 가입해야 한다는 것이다. 요즘은 반환보증을 찾는 사람들이 많다. 전세대출을 받으면서 반환보증도 동시에 가입이 되므로 별도로 가입하는 것보다 편할 수도 있다. 반환보증 수수료는 별도로 지급해야 하니 참고하자.

 

전세대출이 가능한 대상 주택은 보증기관별로 다르다. 또한 은행 자체에서도 제한을 할 수 있다. 내가 계약하려는 집이 전세대출이 가능한 주택인지 확인해야 한다.

 

전세금 기준도 있다. 주택금융공사는 수도권은 5억 이하, 지방은 3억이하의 전세계약만 가능하다. 주택도시보증은 수도권 5억 이하, 다른 지역은 4억 이하만 취급이 가능하다. 서울보증보험은 전세금의 제한이 없다.

 

[ 전세보증금 기준 ]

주택금융공사	서울보증보험	주택도시보증
수도권 5억 이하 지방 3억 이하	제한없음	수도권 5억 이하 나머지 4억 이하

 

최대 대출한도와 계산방식도 다르다. 우선 세 상품의 공통적인 내용은 전세보증금의 80% 범위 내에서 대출이 가능하다는 점이다. (경우에 따라 90%까지 나올 수도 있다.) 이 범위 내에서 최대로 가능한 대출한도는 상품별로 다르다.

 

주택금융공사는 전세보증금의 최대 2.22억원까지 가능하다. 다만 본인의 소득에 비례해서 대출한도가 산출되기 때문에 신고소득이 적으면 많이 나오지 않는다. 서울보증보험과 주택도시보증 대출은 소득에 비례해서 대출한도가 산출되지는 않지만 신용등급 구간에 따라 대출 최대한도가 결정되는 방식이다. 서울보증보험은 최대 5억 원까지 가능하고, 주택도시보증은 최대 4.5억 원까지 가능하다.

 

[ 대출 한도 ]

주택금융공사	서울보증보험	주택도시보증
보증금의 80% 범위 내 최대 2.22억	보증금의 80% 범위 내 최대 5억	보증금의 80% 범위 내 최대 4.5억

 

내가 계약한 주택의 가격과 선순위 설정금액에 따라서도 대출 최대한도가 제한된다. 세 상품 모두 주택의 가격을 평가한다. 평가된 주택가격에서 선순위 설정금액을 차감하는 방식으로 대출 가능금액을 계산하기 때문에 주택 가격이 적게 평가되거나 선순위 설정금액이 크면 전세 대출한도가 줄어드니 참고하자. 대부분의 경우에 선순위 설정금액이 크면 전세금을 떼일 가능성이 높아지고, 반환보증도 가입이 안 되는 경우가 많으므로 주의해야 한다. 주택 가격 평가와 선순위 설정금액 차감에 대한 자세한 설명은 생략하자. 만약 내가 알아보는 주택이 전세금보다 매매 가격이 적거나, 혹은 알기가 어렵다거나, 선순위 설정금액이 적지 않다면 은행에 방문해서 상담을 받아보고 계약 여부를 결정하는 편이 좋을 것 같다.

 

임대인의 요건도 챙겨야할 부분 중의 하나다. 임대인이 개인이거나 LH, SH 같은 공공주택 법인이라면 대출 취급에 문제가 없지만 그 외의 법인이라면 대출 취급에 제한은 없는지 확인해봐야 한다.

 

각 상품은 보증료가 있다. 주택금융공사와 주택도시보증 상품은 보증료를 고객이 부담한다. 서울보증보험은 은행이 보증료를 부담하지만 앞의 두 상품보다 금리가 조금 더 높다.

 

[ 상품별 금리 구간 ]

2020년 6월 7일 최저금리

주택금융공사	서울보증보험	주택도시보증
2.45 %	2.59 %	2.45 %

 

서울보증보험과 주택도시보증 상품은 보증서 100% 상품으로 신용대출 한도에 영향을 미치지 않는다. 하지만 주택금융공사 상품은 보증서 90% 담보대출로 대출금액의 10%는 신용으로 분류되어 신용대출 한도를 차감시킬 수 있다.

 

세 상품 모두 전세계약을 체결하고 계약금으로 5% 이상 납부해야 한다. 전세계약서는 확정일자를 받아야 하고 잔금을 치르면 반드시 전입하여 대항력을 갖춰야 한다.