전세자금 대출, 임대인의 상환책임

세입자가 들어오면서 전세대출을 받았다. 갑자기 이사를 가게 되어 전세금을 돌려주었다. 그런데 전세대출을 갚지 않고 이사를 가버렸다면? 세입자의 전세대출을 임대인이 갚아야 할까?

 

매일경제 기사

위 기사에 따르면 세입자의 전세대출을 임대인이 갚아야 한다. 하지만 전세대출도 종류에 따라 임대인이 대신 갚아야 할 수도 있고 아닐 수도 있다.

임대인에게 전세대출에 대한 책임을 물으려면 두 가지 방식이 있다. 채권양도방식과 질권설정 방식이다.

세입자는 임대인으로부터 전세금을 돌려받을 권리가 있다. 전세금에 대해서 세입자는 채권자가 되고 임대인은 채무자가 된다. 세입자가 전세금을 돌려받을 권리를 은행에게 넘기는 것이 채권양도방식이다. 은행은 세입자와 전세대출 계약을 할 때 채권을 은행에 양도하겠다는 확인을 받고 이 내용을 임대인에게 우편으로 통지한다. 채권양도 통지는 임대인에게 통지함으로써 할 일을 다하게 된다. 채권양도 통지서에는 전세금을 세입자에게 주지 말고 은행에 달라는 내용이 담겨 있다.

질권을 설정하는 방식도 있다. 질권의 정확한 의미는 넘어가자. 질권을 설정했다는 것은 세입자의 전세금 반환 권리를 은행에서 먼저 가져갔다는 뜻으로 보면 된다. 돈의 흐름으로 본다면 질권을 설정하거나 채권을 양도하거나 결국 임대인은 전세금을 은행에 줘야 한다. 질권설정방식도 우편통지의 방식으로 진행이 가능하다. 질권설정 통지서에도 전세금은 은행에 반환하라는 내용이 담겨 있다.

은행이 전세대출을 취급할 때는 보증회사의 보증서를 발급한다. 세입자가 전세금을 돌려받고 이사를 나갔는데 전세대출을 갚지 않는다면, 은행은 보증회사에게 전세 대출을 대신 갚으라고 요구한다. 보증회사는 보증을 섰기 때문에 전세 대출을 대신 갚아준다. 그리고 보증회사는 채권양도나 질권설정을 운운하면서 임대인에게 돈을 달라고 할 것이다.

임대인이 세입자의 전세대출을 대신 갚을 책임이 없는 전세대출도 있다. 보통 기금재원의 전세대출에 이런 형태가 많다. 질권설정 생략 방식이라고 표현하기도 한다. 보증회사가 보증서는 발급해주되 세입자 입장에서는 신용대출과 같은 의미다. 온전히 세입자의 책임으로 전세대출을 갚아야 한다. 임대인도 세입자가 전세대출을 갚을지 말지 고민할 필요가 없다. 당연히 전세금도 세입자에게 돌려주면 된다.

내가 임대인이라면 세입자가 전세대출을 받았는지 안 받았는지 어떻게 알 수 있을까? 혹시 전세대출을 받았다면 채권양도나 질권설정이 되어 있는지 어떻게 알 수 있을까?

 

금융위 보도자료

금융위가 발표한 2020년 8월 27일 보도자료에 따르면 전세대출의 전 과정에서 임대인의 동의는 필요없다고 한다. 하지만 아직까지 은행들은 전세대출을 진행하는 과정에서 임대인에게 통지서를 받았는지, 계약을 한 건 맞는지 등 내용 확인하는 하는 절차를 거치고 있다. 사고를 방지하기 위해서다.

대출 진행과정에 맞춰서 위 질문에 답해보자.

전세대출이 접수되면 은행은 임대인에게 전세계약과 관련된 내용을 확인하고 필요할 경우 우편물을 보낸다.

내가 임대인이라면 세입자가 전세대출을 받을 때 은행에서 연락이 올 거다. 이 때 채권양도나 질권설정이 되어 있는지 꼭 확인하자. 전화로 내용만 확인한다면 채권양도나 질권설정이 되어 있지 않은 거다. 채권양도나 질권설정은 반드시 우편으로 통지하거나 임대인의 서명을 받아야 한다. 전세계약서를 쓸 때 주소와 연락처를 정확하게 적어서 우편통지나 전화를 놓치지 말고 꼭 받자.

은행은 전세대출금을 임대인에게 직접 입금한다. 잔금일에 전세금 중 일부는 은행에서 입금되고 나머지는 세입자가 입금한다면 전세대출을 받았다는 말이 된다.

세입자가 이사를 나가는 날 이삿짐이 빠지는 걸 확인하고 전세금을 돌려준다. 세입자가 이사를 나갈 때 보증금을 돌려주기 전에 전세계약서 원본을 돌려받아야 한다. 채권양도나 질권설정 방식은 은행에서 전세계약서 원본을 가져간다. 대출을 갚기 전에는 원본을 돌려주지 않는다. 원본을 갖고 있지 않다면 은행에서 갖고 있을 거다.

마지막으로 세입자가 전세대출을 받은 은행에 전세대출 상환 여부를 확인하자. 요즘엔 개인정보 이슈가 있기 때문에 전화로는 알려주지 않는다. 신분증과 전세계약서를 갖고 전세대출을 해준 은행으로 가서 대출 상환 여부를 확인하면 된다.