주택임대차보호법상 저당권과 최우선변제권

대항요건

 

임차인(세입자)으로서 보증금을 지키기 위해 가장 먼저 갖춰야 할 것이 대항요건이다. 대항요건을 갖추면, 경매로 집이 넘어갔을 때 다른 권리에 우선해서 배당을 받거나 새로운 낙찰자에게 보증금을 돌려받기 전까지 전세를 유지할 수 있다.

 

대항요건을 갖추려면 두 가지만 하면 된다. 주택의 인도와 주민등록이다. 주택의 인도는 집 열쇠를 받거나 비밀번호를 받으면 된다. 주민등록은 주민센터에 가서 전입신고를 하면 된다. 새 집으로 이사를 가게 되면 집 열쇠는 당연히 넘겨받고 가구나 가전을 들여놓기 때문에 전입신고만 잊지 않고 바로 하면 된다.

 

최우선 변제권

 

아래 표에서 보는 것처럼 지역별 소액보증금 범위 내로 임차보증금을 계약한다면 최우선 변제권을 가질 수 있다. 최우선변제권을 갖게 되면 저당권에 우선해서 배당을 받을 수 있다. 대항요건을 기본으로 갖춰야 함은 물론이다. 주택에 근저당이 이미 설정되어 있더라도 경매개시결정등기 이전까지 소액보증금으로 대항요건을 갖추면 최우선 변제권이 성립된다. 이미 근저당이 설정되어 있는 주택에 월세를 놓는 경우, 최우선 변제금액에 해당하는 금액 이하로 임차보증금을 정하게 된다.

 

최우선 변제권은 소액보증금 전체를 지켜주는 것은 아니다. 소액보증금 중 최우선 변제금에 해당하는 일정 부분만 다른 권리에 우선해서 지켜준다.

 

2021년 5월 4일 개정된 주택임대차 보호법에 따르면 아래와 같다. "우선변제를 받을 임차인의 범위"는 소액보증금을 뜻하며, "보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위"는 최우선변제금액을 뜻한다.

 

예를 들어, 서울의 경우 1억 5천만 원 이하로 보증금을 정하면 소액보증금 범위 내로 든다. 이 경우 5천만 원까지 최우선 변제를 받을 수 있다.

 

 

법무부 보도자료(2021.05.04)

 

 

참고로 저당권과 시행일과의 관계는 아래와 같다.

 

 

법무부 보도자료(2021.05.04)

 

 

우선변제권

 

보증부 월세가 아닌 이상 위 표에서 보는 금액으로 전세를 계약하기란 쉽지 않다. 대항요건을 갖췄다면 집을 경매받은 새로운 낙찰자에게 보증금을 받기 전에는 집에서 나갈 필요가 없다. 낙찰자는 기존 세입자의 보증금을 떠안기 때문이다. 대신 대항요건만 갖추었다면 경매에 참여해서 배당을 요구할 권리는 없다.

 

경매에 참여해서 배당을 받으려면 전세계약서에 확정일자를 받아야 한다. 확정일자를 통해 저당권 및 다른 권리들과 우선순위를 따지게 된다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인을 우선변제권 있는 임차인이라고 한다.