공동근저당권에 따른 동시배당과 이시배당(변제자 대위권)

이전 글 "공동근저당권에 따른 동시배당과 이시배당(후순위저당권자 대위권)"에서 공동근저당권의 장점과 후순위저당권자의 대위권에 대해 알아봤다. 이 경우에는 두 부동산의 소유자가 동일했다. 이번에는 두 부동산의 소유자가 다를 경우를 한번 보자.

 

이전 글의 사례를 그대로 가져와서 내용을 약간만 바꿔보자.

 

갑은 부동산 X를, 을은 부동산 Y를 갖고 있다. A은행은 갑에게 대출을 해주면서 두 부동산에 공동근저당으로 6억을 설정했다. 을은 물상보증인이 된다. 갑은 B에게 돈을 빌리면서 후순위로 2억 원을 설정을 해줬다. 을은 C에게 돈을 빌리면서 후순위로 3억 원을 설정해줬다. A은행에 의한 경매가 시작되고 부동산 X는 4억, 부동산 Y는 6억에 낙찰된다.

 

@ 갑 소유 부동산 @	@ 을 소유 부동산 @
부동산 X (시가 6억)	부동산 Y (시가 9억)
A은행 공동근저당 6억
B 근저당 2억	C 근저당 3억
낙찰 4억	낙찰 6억

 

동시배당

 

두 부동산이 동시에 낙찰되었다고 가정해보자. A은행에 대출받은 사람은 갑이므로, A은행은 갑의 부동산에서 먼저 채권을 회수한다. 부동산 X의 낙찰가 4억은 모두 A은행 차지다. B는 받을 금액이 없다. B은 이전 글의 사례처럼 후순위저당권자의 대위권을 활용할 수 없다. 을의 입장에서 B에게 아무런 의무가 없기 때문이다. 부동산 Y의 낙찰가 6억 중 2억은 A은행 차지다. 나머지 4억에서 3억은 C가 가져가고, 마지막 1억은 을이 가져간다. A은행은 대출을 모두 회수했으므로 을의 부동산 Y에 설정한 근저당권은 말소 대상이다.

 

A : 4억(X) + 2억(Y) = 6억

B : 0

C : 3억(Y)

을 : 1억(Y)

 

이시배당, 채무자의 부동산이 먼저 낙찰된 경우

 

채무자의 부동산이 먼저 낙찰되었다고 해보자. 이 경우는 바로 위 동시배당이 경우와 같은 결과가 나온다. 동시배당의 경우 채무자 소유의 부동산에서 공동저당권자에게 우선 배당을 하고, 부족분이 있는 경우에 한하여 물상보증인 소유의 부동산에서 추가로 배당을 받기 때문이다.

 

A : 4억(X) + 2억(Y) = 6억

B : 0

C : 3억(Y)

을 : 1억(Y)

 

이시배당, 물상보증인의 부동산이 먼저 낙찰된 경우

 

A은행은 뭐가 먼저 낙찰되든지 먼저 가져가므로 부동산 Y의 낙찰금액 6억을 모두 가져간다.

 

을은 물상보증인으로 갑의 대출을 대신 갚은 셈이 된다. 을은 변제자 대위에 의하여 갑에게 구상권을 행사할 수 있게 된다. 이로 인해 을은 갑의 부동산에서 A은행의 저당권을 취득한다. 물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자인 C는 을이 취득한 A은행 저당권을 통해 B보다 먼저 배당받을 수 있다. 간단히 말해 부동산 Y의 후순위저당권자인 C는 물상보증인의 변제자 대위권을 갖는다고 한다.

 

이제 배당 내용을 보자. A은행은 부동산 Y에서 6억을 모두 가져갔다. C는 물상보증인의 변제자 대위권을 통해 B보다 우선하여 부동산 X에서 3억을 받아간다. 을은 A은행의 대출과 C에게 빌린 돈을 모두 갚았다.  물상보증인 을은 변제자 대위에 의해 채무자 소유의 부동산 X 낙찰금액 중 본인이 변제한 6억원 이내에서 배당을 받을 수 있다. 하지만 부동산 X에는 1억이 남았고, 마지막 1억은 을이 배당받는다.

 

A : 6억(Y)

C : 3억(X)

을 : 1억(X)

B : 0

 

위 세가지 경우 모두 B는 배당을 받을 수 없다. 후순위로 설정할 일이 있으면 물상보증인의 부동산에 후순위를 설정하는 것이 유리하다.

 

요약해보자.

 

채무자 부동산의 후순위저당권자는 물상보증인의 부동산에 대위권을 행사할 수 없다.

 

물상보증인 부동산의 후순위저당권자는 채무자 부동산에 대위권을 행사할 수 있다.