공동근저당권에 따른 동시배당과 이시배당(후순위저당권자 대위권)

담보가 하나인 경우에는 당연히 단독으로 근저당권을 설정해야 한다. 2개 이상일 때는 각각 단독근저당권을 설정하거나 공동근저당권을 설정할 수 있다. 공동근저당권을 설정하게 되면 장점이 있다.

 

공동근저당권

 

부동산 X와 부동산 Y가 있다. 각각 1억의 담보가치가 있다고 평가했다고 가정하자. 2억의 대출을 하면서 각각의 부동산에 1억씩 단독근저당권을 설정했다. 시간이 흘러 부동산 X와 Y는 가격이 변했다. X는 5천만원으로 떨어지고, Y는 1억 5천만원으로 올랐다. 근저당권자는 각각 1억씩 단독근저당권을 설정했으므로 부동산 X에서 5천만 원을 우선변제받고, 부동산 Y에서 1억을 우선변제 받는다. 결국 2억의 대출에서 1억 5천만원을 회수한다.

 

위의 경우에 공동근저당권을 설정했다고 해보자. 부동산 X와 Y에 2억의 공동근저당권을 설정하게 되면, 두 부동산으로부터 2억 원까지 우선변제받을 수 있다. 부동산 X의 가치 하락을 부동산 Y의 가치 상승으로 보호할 수 있게 된다.

 

채권자 입장에서 공동근저당권이 더 좋아 보인다. 하지만 복잡할 수 있다. 두 개의 부동산이 모두 채무자 혹은 제3자(물상보증인)의 부동산이거나, 채무자와 제3자(물상보증인) 각각의 소유 부동산인 경우에 따라 동시배당과 이시배당의 문제가 생긴다.

 

 

 

 

우선 두 부동산 "모두 채무자 소유" 혹은 "모두 물상보증인 소유"인 경우를 살펴보자.

 

갑은 부동산 X와 Y를 갖고 있다. A은행은 두 부동산에 공동근저당으로 6억을 설정했다. 갑은 B와 C에게 돈을 빌리면서 후순위로 설정을 해줬다. 부동산 X에는 B에게 2억의 설정을 해주고, 부동산 Y에는 C에게 3억을 설정해줬다. 경매가 시작되고 부동산 X는 4억, 부동산 Y는 6억에 낙찰된다.

 

갑 소유 부동산
부동산 X (시가 6억)	부동산 Y (시가 9억)
A은행 공동근저당 6억
B 근저당 2억	C 근저당 3억
낙찰 4억	낙찰 6억

 

동시배당

 

부동산 X와 Y가 동시에 낙찰되는 경우를 보자. A은행은 낙찰가의 비율(X:Y=2:3)대로 두 부동산에서 우선변제를 받는다. A은행은 부동산 X에서 2.4억, 부동산 Y에서 3.6억으로 총 6억을 가져간다. 부동산 X의 낙찰가 4억에서 2.4억을 뺀 1.6억은 B에게 배당된다. 부동산 Y의 낙찰가 6억에서 3.6억을 뺀 2.4억은 C에게 배당된다.

 

A : 2.4억(X) + 3.6억(Y) = 6억

B : 1.6억(X)

C : 2.4억(Y)

 

이시배당

 

시간을 두고 따로 낙찰되는 경우를 보자. 부동산 X가 먼저 낙찰되었다고 가정하자. A은행은 부동산 X의 낙찰가에서 4억을 가져가고, 이어서 낙찰된 부동산 Y의 낙찰가 6억에서 2억을 가져간다. 이제 부동산 X에는 남은 배당금액이 없고, 부동산 Y에는 4억이 남았다. B는 받을 금액이 없어 보이지만 B에게는 비장의 카드가 있다. 후순위저당권자의 대위권이다.

 

부동산 X와 Y가 동시에 낙찰이 되었다면 B는 바로 위의 경우처럼 1.6억을 받아갈 수 있었다. 하지만 따로 낙찰되었다는 이유로 받아갈 돈이 없다고 하면 억울하다. 후순위저당권자의 대위권이란 부동산 X, Y를 동시에 경매했다면 받을 수 있었던 배당금 범위 내에서 A은행의 근저당권을 대위하여 Y부동산에서 배당을 받을 수 있는 권리다.

 

위 사례에서 B는 두 부동산이 동시에 낙찰되었을 경우에 1.6억을 받을 수 있었다. B는 1.6억 원만큼 부동산 Y의 낙찰가에서 A은행의 근저당 순위대로 C보다 우선하여 배당을 받을 수 있다. 부동산 Y의 낙찰가 6억은 A은행에 2억, B에게 1.6억, C에게 2.4억으로 배당된다.

 

A : 4억(X)

A : 2억(Y)

B : 1.6억(Y)

C : 2.4억(Y)

 

참고로 후순위저당권자의 대위권은 제3자에게 대항하기 위해서 부기등기를 해야 한다.