나는 집 대신 상가에 투자한다(옥탑방보보스, 2016)

 

상가를 경매로 사야 할까?

 

경매로 상가를 접근하면 장점이 있다. 경매정보지에 나오는 자료를 통해 잘 알지 못하는 먼 지역도 쉽게 확인이 가능하다. 세입자가 있는 경우 영업상황을 고려하여 입찰 여부를 결정할 수 있다. 일반 분양에 비해 답을 미리 보고 가격을 정할 수 있는 가능성이 높아지기 때문에 유리할 수 있다.

 

상가 경매를 잘하려면 95%의 물건은 과감하게 버린다는 마음으로 임하자. 나쁜 물건을 빠르게 걸러내는 연습이 필요하고 지도만으로 대강의 입지를 파악할 수 있어야 한다. 현장에서 좋지 않은 물건을 걸러내려면 시간을 허비하게 되고 간판만 좋은 상가는 낙찰 후에 애먹을 수 있다.

 

완벽한 물건을 찾으려 하지 마라. 70점 이상의 상가를 60점 정도의 가격으로 매입한다는 마음으로 임하자.

 

좋은 상가를 고르는 네 개의 눈 : 유효수요, 주동선, 흐르는 입지, 관련법

 

유효수요

 

구매력을 수반하는 수요가 유효수요다. 상권분석에서 가장 먼저 하는 작업이 유효수요를 파악하는 일이다. 현장을 먼저 가보는 게 아니라 지도와 로드뷰로 1차 검증을 해야 한다. 그러기 위해서는 유효수요의 범위를 찾아야 한다.

 

아파트는 최소 500세대, 오피스텔은 최소 300세대가 최소 유효수요다. 편의점 매출을 계산해보자. 통상 아파트는 세대당 2천 원, 원룸은 세대당 3천 원, 오피스텔은 세대당 4천 원으로 계산한다. 대로변보다 안쪽이 우세하려면 배후 유효수요의 크기가 충분히 커야 하고, 유효수요가 충분하지 않다면 안쪽 입지보다는 대로변이 좋다.

 

주동선

 

사람들이 주로 다니는 동선이 주동선이다. 낯선 지역이라도 지도와 로드뷰로 충분히 찾을 수 있다. 주동선에서 동떨어져 있는 1층 상가보다 주동 선상에 있는 고층 상가가 낫다. 사람들이 어느 길을 따라 상가지역으로 들어와서 소비를 하는지 봐야 한다. 갈림길이라면 상권이 더 발달한 쪽으로 발길을 돌리기 마련이다. 다른 조건이 비슷하다면 유동인구가 더 많은 곳으로 향한다. 하지만 유동인구의 절대량보다는 해당 유효수요의 주동선이 있는지가 더 중요하다. 단지 내 상가라고 해도 주동선의 영향을 받는다.

 

흐르는 입지

 

흐르는 입지란 버스정류장 앞 대로변처럼 유동인구는 많은데 정작 매출은 별로인 곳을 말한다. 대로변 상가가 광역상권의 중심에서 벗어나 있고, 대로변 안쪽의 유효수요가 충분하여 안쪽에 독립된 상권이 형성되어 있을 때 대로변 상가는 흐르는 입지가 된다.

 

법을 제대로 알아야 보이는 상가들

 

허가권, 유흥업종과 행정처벌, 학교 보건법, 절대정화구역, 상대정화구역, 담배사업법과 편의점 등은 법을 제대로 알아야 상권이 보인다.